20年前郑州城改巨变
发布时间：2025-09-12 07:56:13来源：刀锋电竞网页版 作者：刀锋电竞平台2006年前后，由3个楼盘主导的城改在郑州启动，由此拉开了未来将近20年的城改大幕。
大幕之下，城市的命运、原住民的命运、楼市的命运，互相交织，奏响了一曲轰隆隆前进的歌曲。
如果细数过去20年，郑州最具里程碑意义的城改项目，有3个楼盘最为典型。典型在哪里？既是发轫，更是方向，也是经验包，由此奠定了郑州城改经验的大方向。
虽然3个楼盘各有不同，但本质上属于同一模式，无非是地块规划、执行细节、用心程度、呈现结果完全不同。
普罗旺世代表了北拓的力量，升龙曼哈顿则代表了东拓的力量，锦艺城则是老中原西拓的力量，三种力量，各自代表了郑州市场不断突出重围、向外开拓的力量。
十几年前，所有人都没意识到，这三个楼盘代表的不只是楼盘本身，也代表了郑州城改模式下的3个分叉，更是郑州城市拓展的三个方向。
十几年后，普罗旺世模式因成本高、时间长、耗心思被抛弃，剩余30%的城改倒向了锦艺城模式，稍微用心做、商业做好、引进学校，但是同时也是高层、高容积率、大量商业的“三高”模式。
更加严重的是，70%的开发商则完全倒向了曼哈顿模式，什么品质，什么学校，什么用心，统统放弃，彻底将“三高模式”植入城改的基因。
1、竟然规划了低密产品。一共7期，但是竟然只有2期规划了高层，剩余全部都是洋房、别墅、双拼。大家都知道，虽然他们溢价高，但是卖得慢啊，回款更慢啊，一旦市场很差，根本卖不动。
2、商业竟然自持，还用心做了商业街区。锦艺城做大的好处就是一个商场打天下，曼哈顿则直接给你一个不自持的商业盒子，信和的商业街区简直是要熬死开发商的节奏。
3、还给你引入最优质的的学校，配备最好的物业，打造最好的环境，平时还经常做社区活动，把业主真正当人看，把社区真正用心管理起来，形成一个良心循环。
将近20年，信和只开发了两个项目：一个普罗旺世，一个理想国。照这样的速度，除了1%的房企，太考验开发商的良心了，几乎不可能。
我先说一个数据：升龙用40亿拿下燕庄城改后，又开发了14个城改项目，总开发面积达2200万方，2006-2016年，升龙4次斩获郑州年度销冠，8次位居前五。
我在这里必须说一句公道话，不是升龙很烂，也不是开发商喜欢，而是所有人喜欢，是时代的必然，记住，是所有人。别认为是升龙不道德，是所有人都不道德。
最低的价格拿到土地，最快的模式开发，最快的时间售罄，即使市场很差，降价卖不就得了，无非是“赚的非常多”和“赚的多”选一个。
城市数百个城中村，事情那么多，手续这么复杂，居民利益很难摆平，全部交给开发商多好，一是土地轻松卖出去，二是省心不操心。
什么？村子一拆，给这么多的房子，还给商铺，拆迁进度还这么快，开发商这么好的良心，我要哭死。
什么？这么好的位置，离CBD这么近，价格还这么低，竟然还有商业，不就是学校一般嘛，有就不错了，挑什么啊。
锦艺国际花都：互助路小学锦艺校区，6年托管后改为锦艺城小学，一年销售额15亿左右的锦艺城，物业还好。
我最遗憾的不是曼哈顿最终兑现的品质有多低，而是将郑州的城改模式带到了一个万劫不复的境地。
1、2006年，一个远郊大盘，一个反高周转大盘，一个社区大盘，10年慢慢开发，开发模式跟高周转完全相悖，慢工出细活，就是要精雕细琢。
2、拒绝高周转，商业全自持，引领先锋文化，做配套做社群，全部都是摸着石头过河，最终将品质、学校、商业全都做到最好。
因为3个项目的结果虽然不一样，但是发展模式和发展核心都是一样的，那就是大体量、综合体、快消发展，但是这一个模式存在一个最大的问题：那就很容易掉入量大低质的恶性循环。
类似信和、锦艺这种能好好做项目，好好引进学校、把品质至少做到80分的开发商，能数得着的良好城改项目，太少了。
万科城算一个，朗悦公园道算一个，瓦屋里改造的金科城算一个，弓庄改造的正弘澜庭叙、永威迎宾府，剩下大量的城改项目，改造的结果只有2个：
如果你能遇到一个做得“很一般”的城改楼盘，恭喜你，已经很不错了，至少不是“很差”那种。
5、尤其是跟着时间推移，高周转慢慢的变快、资金链越来越紧绷、城改成本增加/利润压缩、村民索要慢慢的变多，开发品质越来越差。
6、直到现在，郑州城改几乎消失，目前任旧存在的城改都是前几年已经勾兑好、如今拿出来开发的老项目。